Sprzedaż mieszkania wymaga aktu notarialnego. Bez zachowania tej formy umowa przenosząca własność nieruchomości jest nieważna. Wizyta u notariusza wiąże się jednak nie tylko z jego wynagrodzeniem, lecz także z podatkiem VAT, opłatami sądowymi, kosztami wypisów, a niekiedy również z PCC.
Wysokość rachunku zależy przede wszystkim od ceny nieruchomości, jej rodzaju, sposobu finansowania zakupu i liczby potrzebnych dokumentów. Warto ustalić wszystkie pozycje wcześniej, aby żadna ze stron nie została zaskoczona dodatkową kwotą w dniu podpisania aktu.
Najważniejsze informacje z artykułu
- Zwyczajowo wynagrodzenie notariusza i opłaty związane z zakupem ponosi kupujący, ale strony mogą uzgodnić inny podział.
- Taksa notarialna jest wynagrodzeniem kancelarii, natomiast PCC i opłaty sądowe są należnościami publicznymi pobieranymi przez notariusza.
- Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa wynosi połowę stawki obliczonej według ogólnej tabeli.
- Do wynagrodzenia kancelarii dolicza się 23% VAT oraz koszt wypisów aktu.
- Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego może wystąpić PCC w wysokości 2% wartości rynkowej, chyba że kupujący korzysta ze zwolnienia dotyczącego pierwszego mieszkania.
Kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania?
Najczęściej rachunek kancelarii reguluje kupujący. Nie jest to jednak bezwzględny obowiązek wynikający z zasady, że zawsze płaci jedna konkretna strona.
Odpowiedź na pytanie, kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania, brzmi: zwyczajowo kupujący, ale strony mogą ustalić inny podział kosztów.
Prawo o notariacie wskazuje, że strony czynności odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie notariusza. Oznacza to, że wobec kancelarii odpowiedzialność ponoszą obie strony, choć w umowie mogą postanowić, że cały rachunek zapłaci nabywca, sprzedający albo każda ze stron w określonej części. Wynika to z art. 89 Prawa o notariacie.
Jeżeli strony zastanawiają się, kto płaci u notariusza – kupujący czy sprzedający – powinny rozstrzygnąć tę kwestię już podczas negocjowania warunków sprzedaży.
We Wrocławiu, podobnie jak na pozostałych rynkach lokalnych, standardem jest przeniesienie większości kosztów aktu końcowego na nabywcę. Sprzedający może jednak zgodzić się na ich pokrycie, na przykład zamiast dalszego obniżania ceny mieszkania.
Kto pokrywa koszty notariusza - co dokładnie obejmuje rachunek wystawiony przez kancelarię?
Koszty związane z podpisaniem aktu składają się z kilku osobnych należności. Tylko część z nich stanowi wynagrodzenie notariusza.
Na rozliczeniu mogą pojawić się:
- taksa notarialna,
- 23% VAT naliczony od taksy i wypisów,
- wypisy aktu notarialnego,
- opłaty za wnioski wieczystoksięgowe,
- opłaty sądowe za wpis własności i hipoteki,
- PCC, jeżeli transakcja podlega temu podatkowi.
To, kto pokrywa koszty notariusza, nie zmienia faktu, że PCC przy umowie sprzedaży obciąża ustawowo kupującego.
Notariusz oblicza podatek, pobiera go podczas podpisywania aktu i przekazuje do urzędu skarbowego. Podobnie postępuje z opłatami sądowymi. Dlatego łączna kwota wpłacana w kancelarii może być znacznie wyższa od samego wynagrodzenia za sporządzenie umowy.
Ile wynosi maksymalna taksa za sprzedaż mieszkania?
Wysokość taksy zależy od wartości przedmiotu transakcji. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, dlatego kancelaria może zaproponować wynagrodzenie niższe.
Dla nieruchomości o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł ogólna stawka maksymalna wynosi 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł. Przy wartości od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł jest to 4770 zł plus 0,2% nadwyżki ponad milion złotych.
Istotne jest jednak to, że za sporządzenie aktu dokumentującego sprzedaż lokalu mieszkalnego pobiera się maksymalnie połowę stawki ogólnej. Takie ograniczenie wynika z rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Koszt notariusza nie jest zatem dowolny, ale może różnić się między kancelariami, ponieważ przepisy wyznaczają górną granicę wynagrodzenia, a nie jedną obowiązkową cenę.
Do ustalonej taksy należy doliczyć 23% VAT. Dodatkowo wypis aktu może kosztować maksymalnie 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Łączny koszt zależy więc również od długości dokumentu i liczby egzemplarzy.
Jak obliczyć koszty dla mieszkania wartego 700 000 zł?
Dla lokalu mieszkalnego sprzedawanego za 700 000 zł ogólna stawka maksymalna wynosi 3570 zł netto: 1010 zł plus 0,4% z 640 000 zł. Po zastosowaniu stawki obniżonej o połowę maksymalna taksa za akt sprzedaży wynosi 1785 zł netto, czyli 2195,55 zł brutto.
Do tej kwoty mogą dojść między innymi:
- około 295,20 zł brutto za cztery dziesięciostronicowe wypisy,
- 200 zł opłaty sądowej za wpis własności,
- do 246 zł brutto za dodatkową czynność związaną z wnioskiem do księgi wieczystej,
- 200 zł za wpis hipoteki, jeżeli zakup jest finansowany kredytem.
Bez PCC przykładowy rachunek może więc wynieść około 2690–2940 zł. Ostateczna suma zależy od wyceny kancelarii, liczby wypisów oraz zakresu składanych wniosków.
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego mogą być jednak znacznie wyższe, jeżeli nabywca musi zapłacić także 2% PCC. Przy wartości rynkowej 700 000 zł podatek wyniósłby 14 000 zł. Wtedy łączna kwota regulowana przy akcie może przekroczyć 16 500 zł.
Czy kupujący zawsze płaci 2% PCC?
Nie. Podatek występuje przede wszystkim przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym, ale część nabywców może skorzystać ze zwolnienia.
Zwolnienie obejmuje osobę fizyczną kupującą swoje pierwsze mieszkanie lub dom, jeżeli wcześniej nie posiadała takiej nieruchomości ani udziału w niej. Wyjątkiem jest udział nieprzekraczający 50%, nabyty w drodze dziedziczenia.
PCC nie pobiera się również wtedy, gdy sprzedaż podlega VAT, co dotyczy wielu transakcji na rynku pierwotnym. Każdy przypadek należy jednak ocenić osobno, szczególnie gdy sprzedającym jest przedsiębiorca albo przedmiotem sprzedaży jest lokal użytkowy.
Koszty notarialne przy zakupie domu jednorodzinnego - czym różnią się koszty zakupu domu od opłat za mieszkanie?
Przy zakupie domu pojawiają się podobne pozycje: taksa, VAT, wypisy, opłaty sądowe i ewentualny PCC. Różnica może wynikać z rodzaju nieruchomości oraz zakresu dokumentów i wpisów.
Koszty notarialne przy zakupie domu jednorodzinnego również mogą korzystać z ograniczenia taksy do połowy stawki ogólnej. Inaczej może wyglądać sprzedaż samej działki, domu w budowie albo nieruchomości obejmującej kilka działek i ksiąg wieczystych. W takich sytuacjach trzeba sprawdzić, ile wniosków zostanie złożonych oraz czy konieczne będzie odłączenie działki, założenie księgi lub ustanowienie służebności.
Warto również pamiętać, że opłata sądowa za wpis własności wynosi zasadniczo 200 zł. Za założenie nowej księgi wieczystej pobiera się dodatkowo 100 zł, a za wykreślenie hipoteki połowę opłaty należnej za jej wpis. Zasady te wynikają z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Kto opłaca notariusza przy sprzedaży mieszkania - kiedy część wydatków ponosi sprzedający?
Sprzedający najczęściej finansuje dokumenty potrzebne do wykazania stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Może ponieść również koszt pełnomocnictwa, wcześniejszej umowy notarialnej albo czynności związanych ze spłatą kredytu.
To, kto opłaca notariusza przy sprzedaży mieszkania, można ustalić inaczej niż przewiduje lokalny zwyczaj, zwłaszcza gdy podział kosztów jest elementem negocjacji.
Przykładowo sprzedający może zgodzić się zapłacić połowę taksy, jeżeli kupujący przejmie lokal z określonym wyposażeniem albo zaakceptuje krótszy termin wydania. Takie ustalenie powinno zostać jednoznacznie zapisane w umowie przedwstępnej lub projekcie aktu.
Trzeba odróżnić te wydatki od podatku dochodowego sprzedającego. Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku nabycia, może powstać obowiązek zapłaty 19% PIT od dochodu, chyba że zastosowanie znajdzie ulga mieszkaniowa.
Jak sprawdzić pełny koszt przed umówieniem aktu?
Najbezpieczniej poprosić kancelarię o pisemną kalkulację po przekazaniu ceny, rodzaju nieruchomości, numeru księgi wieczystej i informacji o kredycie. Wycena powinna rozdzielać wynagrodzenie kancelarii od podatków i opłat sądowych.
Warto zapytać osobno o:
- taksę netto i VAT,
- liczbę oraz koszt wypisów,
- opłaty za wpis własności i hipoteki,
- wysokość PCC albo podstawę zwolnienia,
- dodatkowe czynności nieuwzględnione w podstawowej taksie.
Uporządkowanie tych kwestii przed podpisaniem aktu ogranicza ryzyko nieporozumień i pozwala świadomie ustalić, kto zapłaci każdą pozycję. W ramach 14-etapowego procesu Evesta koordynuje dokumenty, warunki umowy i kontakt z notariuszem, dzięki czemu strony znają zakres formalności i wydatków przed finalizacją transakcji.
Najczęściej zadawane pytania o koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania
Czy taksę notarialną można negocjować?
Tak. Przepisy określają stawkę maksymalną, dlatego kancelaria może zaproponować niższe wynagrodzenie.
Czy PCC jest częścią wynagrodzenia notariusza?
Nie. Notariusz jedynie oblicza i pobiera podatek należny państwu, a następnie przekazuje go do urzędu skarbowego.
Kto wybiera kancelarię notarialną?
Strony powinny ustalić to wspólnie. Najczęściej kancelarię proponuje kupujący, ponieważ zwyczajowo ponosi większość kosztów aktu.
Czy przy umowie przedwstępnej trzeba ponownie zapłacić taksę?
Tak, jeżeli umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego, jej sporządzenie jest osobną czynnością. Późniejsza umowa przenosząca własność również podlega odrębnemu rozliczeniu.
Czy notariusz poda dokładny koszt przed spotkaniem?
Tak, jeżeli otrzyma komplet informacji o transakcji. Wstępną kalkulację warto uzyskać jeszcze przed zatwierdzeniem projektu aktu.
